Que faire si vous recevez une grosse régularisation de charges?

Locataire : Régularisation de charges inattendues, ce que vous devez savoir.

Que faire si vous recevez une grosse régularisation de charges?

 

 Table des matières

Définition et règles applicables à la régularisation de charges locatives. 1

Principe de régularisation des charges locatives. 2

Obligations du Propriétaire pour la régularisation de charges locatives. 2

Droits du Propriétaires pour la  régularisation de charges locatives. 2

Possibilités qui s’offrent à vous pour vous opposer à une régularisation de charges locatives. 3

Refuser de payer des charges locatives non justifiées. 3

Contester un montant de charge réclamé dans la régularisation de charges locatives. 3

 

Définition et règles applicables à la régularisation de charges locatives

 

Comme son nom l’indique les charges locatives ne concernent que les charges pouvant être refacturées au Locataire (relisez notre article pour bien connaître ce que le Propriétaire est en droit de vous refacturer). Elles sont ainsi appelées aussi « charges récupérables »

Elles doivent être régularisées annuellement, ce qui est souvent le cas dans  pratique cas pour une meilleure gestion. Mais la loi ne sanctionne pas le Propriétaire et  dispose qu’il est possible pour le Propriétaire de faire toute action découlant du bail dans une période de 3 ans. Soit  faire une régularisation pour une période maximum de 3  ans avant la date de régularisation. Cette prescription  de 3 ans est applicable depuis le 27 mars 2014 pour les baux signés après cette date (5 ans pour les périodes antérieures).

Pour rappel, la loi applicable est la  Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 23 :

Légifrance: texte Loi du 6 juillet 1989 article 23

 

Principe de régularisation des charges locatives

 

Le principe comme évoqué précédemment est pour le Locataire de payer mensuellement en sus de son loyer une provision sur charges locatives. Cette provision correspond à une estimation des charges locatives annuelles. Le Propriétaire l’estime souvent en fonction des charges réelles de l’année précédente et en appliquant une légère augmentation prenant en compte l’inflation (de 3 à 5 %)

Ensuite, cette provision est normalement régularisée annuellement. Pour cela, le Propriétaire calcule les charges réelles locatives annuelles et déduit les provisions versées par le Locataire. Le solde qui peut être positif ou négatif correspond à la régularisation pour charges.

Soit Charges réelles locativesN – Provisions sur charges locatives verséesN = Régularisation sur charges annuellesN

 

Obligations du Propriétaire pour la régularisation de charges locatives

 

Lors d’une régularisation sur charges le Propriétaire à quelques obligations :

-Faire apparaitre dans le bail les charges locatives (récupérables) soient correctement stipulées ; d’une part, le bail doit mentionner les diverses charges exigibles de façon limitative et d’autre part leur mode de répartition. En cas de contestation, c’est le bail signé des parties (locataire, propriétaire) qui fera office de document contractuel (Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, n° 96-19.556).

-Mettre à disposition du Locataire le détail des factures de toutes les charges locatives réelles  pendant 6 mois après la régularisation. Cela permet de prouver et justifier toutes les dépenses locatives régularisées.

-Envoyer la facture de régularisation accompagnée du décompte des charges locatives au minimum un mois avant la date de régularisation.

- Depuis le 1er septembre 2015, le Propriétaire est obligé,  à la demande du Locataire, de transmettre  le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

 

Droits du Propriétaires pour la  régularisation de charges locatives

 

Le Propriétaire est en droit :

-De réclamer toutes les dépenses locatives admises par la loi.

-Si vous quittez votre logement avant la régularisation ou sans payer la régularisation pour charges de prélever un montant de 20% sur votre dépôt de garantie. En pratique, tout ou partie de votre dépôt de garantie peut-être prélevé pour couvrir les charges locatives impayées.

 

Possibilités qui s’offrent à vous pour vous opposer à une régularisation de charges locatives

 

Refuser de payer des charges locatives non justifiées

 

Comme indiqué dans les obligations du Propriétaire, ce dernier doit justifier les charges locatives qu’il vous réclame. Vous pouvez donc refuser de payer des charges non justifiées.

Toutefois, la présentation des justificatifs étant admise a posteriori, il est préférable de mettre en demeure le propriétaire de vous présenter le justificatif, à savoir son avis de taxe foncière, en lui adressant un courrier recommandé avec avis de réception.

Ensuite, si celui-ci refuse de justifier les charges, vous pouvez saisir le tribunal d’instance en demandant « une injonction de faire » aux fins d’obtenir l’exécution de son obligation prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Contester un montant de charge réclamé dans la régularisation de charges locatives

 

Il est possible qu’un montant réclamé ne soit pas calculé à partir d’une facture, mais d’une répartition selon la quote-part de votre logement si vous êtes dans un immeuble en copropriété. C’est le cas par exemple pour l’énergie, l’eau, la répartition peut se faire non pas par rapport à un compteur, mais des tantièmes ou millièmes qui correspondent à votre logement dans la copropriété. Cette quote-part est inscrite dans votre bail  et dans le règlement de copropriété.

Vous pouvez alors demander le détail du calcul à votre Propriétaire en lui envoyant un courrier, toujours en recommandé, afin qu’il vous explique en détail, à partir de la facture, comment a été effectué le calcul de votre quote-part et notamment comment les volumes sont calculés par logement. Avec ces éléments, vous pourrez vérifier si les répartitions sont équitables.

 

Important : En tant que Locataire vous êtes redevable des charges locatives, vous pouvez les contester en faisant une LRAR à votre Propriétaire, mais il est déconseillé de ne pas les payer sans en avoir formellement parlé au Propriétaire grâce à une contestation en LRAR. Car le non-paiement est une raison de rupture unilatéral du bail par Propriétaire.

 


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