Propriétaires : Comprendre et s’engager pour lutter contre le mal-logement dans les grandes villes

Favoriser l’immobilier plus responsable

Propriétaires : Comprendre et s’engager pour lutter contre le mal-logement dans les grandes villes

Table des matières

Comment contribuer en tant que Propriétaire à favoriser l’accès au logement en luttant contre l’augmentation des loyers dans les grandes villes?. 2

Définition de la situation de mal-logement en France. 2

Un nombre alarmant de personnes mal-logées en France : 14 millions. 3

Une augmentation de logements vacants inquiétante qui contribue à la tension sur le marché immobilier 4

Déréglementation du marché immobilier résidentiel privé créant l’augmentation des loyers. 4

Un début de réponse : La mise en place de politiques d’encadrement des loyers. 5

 

 

Comment contribuer en tant que Propriétaire à favoriser l’accès au logement en luttant contre l’augmentation des loyers dans les grandes villes?

 

En tant que Propriétaire privé, l’action primordiale pour lutter contre l’augmentation des loyers et favoriser l’accès au logement, dans les grandes villes, est de louer plus responsable.

Louer plus responsable passe par la compréhension de vos droits en tant que Propriétaire . En effet, l’État a mis en place des mécanismes de défiscalisation qui permettent à tout Propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’une location plus abordable à certaines catégories de personnes ayant des difficultés pour trouver un logement principalement à cause de leurs revenus.

Ainsi, grâce à ces dispositifs l’État offre des crédits ou réductions d’impôts sur vos revenus locatifs qui vous permettent de rentabiliser votre investissement et de garantir le droit d’accès au logement à des personnes exclues.

Ces dispositifs sont cumulables avec des garanties de loyers impayés et vous permettent donc de sécuriser vos locations tout en ayant une action vertueuse sur le marché immobilier privé bénéfique à long terme.

Pour en savoir plus et bénéficier d’un diagnostic GRATUIT pour louer plus responsable  Contactez-nous

 

 

Définition de la situation de mal-logement en France

 

On observe depuis quelques années une augmentation des personnes dites « mal-logées », notamment dans les grands centres métropolitains comme Paris, Lyon... Malgré le niveau de vie élevé des Français par rapport à de nombreux autres pays. La corrélation entre revenu moyen et prix de l’immobilier crée des écarts considérables entre la population. Notamment pour celle considérée comme « précaire » avec des revenus inférieurs au salaire moyen ou sans revenus.

Il n’y a cependant pas de définition légale pour mal-logement en France. Cependant,  la Fondation Abbé Pierre reconnue d’utilité publique le 11 février 1992, a pour mission de permettre à toute personne démunie d'accéder à un logement décent et à une vie digne, quelle que soit le montant de ses ressources et sa situation sociale et qui est  l’organisme sociale local le plus important et influant qui met en place de nombreux dispositifs d’aides aux personnes mal-logées. Mais aussi fait de nombreuses recherches et études pour évaluer la part de la population française touchée par le mal-logement.

La Fondation Abbé Pierre a ainsi largement contribué dans l’apport d’éléments pour définir le mal logement. Pour elle, il se traduit à travers cinq manifestations essentielles classées par ordre croissant. La première étant l’absence de domicile personnel, la deuxième les mauvaises conditions d’habitat, la troisième les difficultés pour accéder à un logement, la quatrième les difficultés pour s’y maintenir et la cinquième les blocages de la mobilité résidentielle.

L’absence de domicile personnel étant la forme la plus criante du mal logement. Elle concerne : les personnes sans abri, les personnes hébergées chez des tiers ou la famille, les personnes hébergées dans les établissements sociaux et les personnes habitant dans un lieu non conforme : squats, bidonvilles, terrains de camping…

 

Un nombre alarmant de personnes mal-logées en France : 14 millions

 

Ainsi dans son dernier rapport 2018[i], la Fondation fait état de 14 millions de personnes en France en situation de précarité du logement soit 20% de la population totale, estimée à 67 millions (voir tableau en annexe 1). Ces 14 millions comptent 2 millions de personnes mal logées, soient sans domicile fixe, vivant dans des hôtels, dans des habitations de fortune ou des habitations mobiles (gens du voyage/personnes itinérantes).

De plus, 12 millions sont en situation de fragilités, c’est-à-dire en situation de surpeuplement du logement et en situation de fragilités financière avec des impayés de loyers, charges locatives.

Ces chiffres sont à modérer et à mettre en parallèle avec des conditions de vie qui peuvent être plus difficiles dans d’autres pays. Puisque sur ces 14 millions, 4,2 millions sont considérées en surpeuplement modérée par rapport à la norme, c’est-à-dire qu’il leur manque une pièce de vie par rapport à la norme d’occupation de 1,3 pièce par personne dans un logement.

Cependant, le rapport de la Fondation met en évidence que la plupart de ces chiffres montrent une dégradation de la situation des locataires du parc résidentiel. Le nombre de personnes sans domicile a augmenté de 50 % entre 2001 et 2012. Celui des personnes en hébergement contraint chez des tiers de 19 % entre 2002 et 2013. Les personnes en situation de surpeuplement sont de plus en plus nombreuses, alors que la tendance depuis des décennies était plutôt à la baisse : + 17 % entre 2006 et 2013 pour le surpeuplement accentué et + 6 % pour le surpeuplement modéré.

Mais surtout de plus en plus de personnes non propriétaires rencontrent des difficultés financières pour se loger ou subvenir aux dépenses de leur logement (dépenses énergétiques et entretien locatif).

 

Une augmentation de logements vacants inquiétante qui contribue à la tension sur le marché immobilier

 

L’INSEE, qui est l’Institut national de la statistique et des études économiques de France rattaché au Ministère de l’économie et des Finances chargé de la production, de l'analyse et de la publication des statistiques officielles, a produit un rapport sur la situation du logement en France en 2017[ii] qui fait état de du même constat.

En effet, l’INSEE constate que les conditions de biens immobiliers se sont améliorées avec  un meilleur entretien des biens, mais observe un phénomène de vacance des logements qui pourrait expliquer l’augmentation du prix des loyers. Le rapport fait état d’une augmentation en 10 ans d’environ 4 % des logements vacants (en moyenne annuelle entre 2006 et 2016). En effet, les logements vacants représentaient au 1er janvier 2016 un peu plus de 8 % du parc total en France métropolitaine. En données chiffrées cela représente un total de 3 millions de logements vacants. L’augmentation de la vacance des logements doit être prise en compte comme variable ayant un impact sur l’offre.

Face à cela, la demande de logement en France évolue de manière croissante à cause des nouvelles conditions de vie de la population vivant dans des ménages réduits ou seule[iii].

 

Déréglementation du marché immobilier résidentiel privé créant l’augmentation des loyers

 

Il existe donc une déréglementation du marché immobilier résidentiel libre en France, si on s’appuie sur la théorie économique de la fixation du prix pour analyser l’évolution du prix des loyers. En effet, il faut avant tout comprendre la théorie économique de la fixation du prix qui résulte d’un équilibre entre l’offre et la demande sur un marché. Habituellement, lorsque la demande augmente (ou diminue), le prix revient à un niveau d’équilibre si l’offre augmente (ou diminue) à son tour. Ce mécanisme ne fonctionne pas lorsque l’offre réagit faiblement et lentement, on parle alors d’inélasticité du prix, ce qui est le cas pour le logement dans la plupart des pays européens (Caldera et Johansson, 2013), dont la France (Chapelle et Eymeoud, 2017). Lorsque la demande augmente, l’offre de logements neufs tarde à s’ajuster pour des raisons techniques (délais de construction), administratives (dépôt de permis de construire, recours) ou politiques (zonages fonciers malthusiens). D’où un ajustement du marché par une augmentation des prix.

Le marché immobilier résidentiel français a été marqué depuis plusieurs années, surtout dans les zones dites tendues ou l’offre de logements est plus faible que la demande, par une hausse des prix des loyers et de la valeur des logements. Si on s’intéresse à l’évolution du prix du logement sur 25 ans en France, on observe à partir du rapport du Centre d'analyse stratégique français[iv] que le prix des loyers, surtout pour l’immobilier ancien, a augmenté plus vite que les prix à la consommation et revenu de la population.

On peut d’abord observer qu’à partir des années 2000, les prix des loyers d’une base de 100 points en 1978 ont doublés jusqu’à atteindre leur point culminant entre 2006-2008 avec plus de 200 points et ce jusqu’à la crise immobilière des subprimes. Malgré la crise en 2008, la reprise de l’augmentation des prix des logements a continué à partir de 2013.  On observe en second lieu entre 2006 et 2013, selon les données de la Direction départementale et interdépartementale de l’hébergement et du logement[v],  que les loyers mensuels ont augmenté de 2,9 % par an, alors que le revenu moyen des locataires n’a augmenté que de 1,3 % par an. Il est démontré dans leur étude que cette augmentation des prix plus rapide que l’évolution des salaires semble avoir fait augmenter le taux d’effort des ménages. Soit la part du revenu moyen que le ménage consacre à son loyer hors charges locatives et aide au logement. Le taux d’effort brut moyen des locataires du secteur privé est ainsi passé de de 20,5 % en 1996 à environ 25% en 2013.

 

Un début de réponse : La mise en place de politiques d’encadrement des loyers

 

Pour rappel, les politiques d’encadrement sont les dispositions législatives mises en place par les pouvoirs publics pour intervenir sur le marché immobilier en tant que régulateur. En effet, les pouvoirs publics ont tendance à intervenir sur un marché ou secteur lorsqu’il semble déréglementé dans l’intérêt collectif, comme c’est le cas du marché immobilier en France. Les pouvoirs publics français ont ainsi commencé à intervenir sur le marché immobilier de différentes façons :

  • En imposant des dispositions d’urbanismes pour contrôler la construction
  • En mettant en place des politiques d’encadrement pour réguler les prix des locations privées à titre de résidences principales.

Et Le marché immobilier locatif privé étant uniquement les biens immeubles mis en location entre un propriétaire et locataire privé à titre de résidence principale.

Si on ne s’intéresse qu’aux politiques de régulation du marché immobilier locatif privé en France, on constate que des mesures de régulation sont apparues dès 1870 avec un délai de recouvrement accordé aux locataires insolvables. Puis le moratoire de 1914 qui imposait un prix de loyers pour un certain type de personnes dont les petits locataires et parentés de soldats mobilisés pour la guerre. Le moratoire ayant continué durant l’entre deux-guerres entre 1914-1945. À la fin de ce dernier, plusieurs dispositions législatives ont été mises et se sont succédées pour  essayer de contrôler les variations des loyers et leurs conséquences (loi de 1948, loi Quilliot du 22 juin 1982, loi du 1er août 2012, loi ALUR du 24 mars 2014, Loi Élan 2018)[vi].

Cette succession de politique de régulation des loyers et la situation constatée d’évolution des prix loyers et de baisse de l’offre montrent que les pouvoirs publics ont essayé d’intervenir sur le marché immobilier résidentiel.

 

 Sources

[i] Fondation Abbé-Pierre, Rapport mal-logement en France 2017, consulté le 11 novembre 2018, URL :http://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/synthese_rapport_2018_les_chiffres_du_mal-logement.pdf

 

[ii] INSEE, Rapport sur la situation du logement en 2017, consulté le 11 novembre 2018, URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2586377/LOGFRA17.pdf

 

[iii] Ministère de la transition écologique et durable, Le parc locatif social au 1er janvier 2018, novembre 2018, URL : http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Produits_editoriaux/Publications/Datalab_essentiel/2018/datalab-essentiel-160-rpls-janvier-2018-novembre2018.pdf

 

[iv] Centre d’analyse stratégique français, Note d’analyse numéro 221 : L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans, avril 2011 ; Consulté le 11 octobre 2018, URL: http://archives.strategie.gouv.fr/cas/system/files/2011-04-29-prixdulogement-na221_0.pdf

 

[v] DRIL, Taux d’effort des locataires, janvier 2017, Consulté le 7 décembre 2018, URL :

http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/6_le_taux_d_effort_des_locataires_cle09f538.pdf

 

[vi] Johan Vincent, chercheur CERHIO, Le blocage des loyers il y a un siècle, 2015, consulté le 11 octobre 2018

URL: http://www.revue-fonciere.com/RF03/RF3-retro.pdf

 


Partager cet article

Commentaires


Aucun commentaire.

Ecrire un commentaire